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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。


內容來自sina新聞

  "除瞭一些開發商收購一些舊的樓宇項目進行業態轉變再包裝,現在一些基金也在尋找被低估價值的物業,然後改變其使用功能重新入市。'商改辦'隻是其中一例,這種改變一直是存在的並且是一種趨勢。無論是類似'商改住'等的從前期規劃就入手的建設調整,還是後期舊樓宇進行的業態改造,哪種業態更適合當時周期市場的生存,哪種業態就會大行其道。"公衍奎表示。

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  焦青稱,在中坤廣場傳達出向寫字樓轉型的信號後,已有多傢金融機構開始與其積極接觸,預計將來租金將輕松翻倍,而管理成本也隨之降低,項目調整後可租可售,也會給公司帶來較大的操作餘地,形成雙贏局面。

  業內專傢表示,這是由於目前北京商業空置率上升,傳統商場的增長勢頭出現下滑,而寫字樓市場則因為租金的上揚,出現供不應求的現象引起的。

  近來,北京多地傳出將改變業態由商場調整為寫字樓。其中位於西直門商圈附近的大鐘寺中坤廣場即將進入大規模業態調整期,而位於東三環燕莎橋西北角的都匯天地則也意圖向寫字樓辦公方向轉型,今年年初開始確定調整方向,目前還未調整完畢。

  與此同時,根據仲量聯行的數汽車貸款桃園蘆竹汽車貸款據顯示,北京已成為全球寫字樓租金最昂貴的城市之一,過去一年間北京甲級寫字樓租金大幅上漲80%以上,市場出現供不應求。而因為北京寫字樓市場租金的上揚,使得寫字樓銷售和租賃市場異常火熱。

  近年來,"商改住"、"住改商"現象屢見不鮮,但商業改辦公的現象卻尤為少見。針對商場經營壓力較大,而寫字樓市場火爆,"商改辦"會否成為趨勢,朱凌波對記者表示,"目前,上述物業轉型仍隻是個案"。

  "現階段商業地產有跟風現象。"北京工商大學貿易系主任洪濤表示,"由於對零售業本身需求並不瞭解,現在許多城市一味追求大規模,有的購物中心甚至占地面積達上千畝,但由於地理位置欠佳的原因,商戶資源不足、客戶資源不足,造成無人光顧的局面。而有些商圈則會在同一個商圈內擁有多個同類型購物中心,商戶、客戶資源分流現象嚴重。"

  繼"商改住"之後,"商改辦"成為北京房地產市場又一新潮。

  中坤集團總裁焦青亦對外坦言"這項目做得辛苦"。據其介紹,大鐘寺中坤廣場總投資近60億元,四棟樓共43萬平方米的物業,中坤自持80%以上,先後經歷瞭2003年開工建設遭遇SARS、2008年招商時恰逢奧運會、後期招商團隊調整以及2012年底和中央空調供應商遠大集團的"口水戰"等挑戰。而眼看著就要熬過商場培育期,進入穩定盈利階段之時,又碰上瞭電商對傳統商場的沖擊,部分虧損的小商鋪甚至出現拖欠租金的現象。

  市場周期的必然產物

  電商沖擊傳統商業

  而位於東三環燕莎橋西北角定位為高端消費的都匯天地,從去年開始也受到瞭一線國際品牌銷售下滑影響,運營處於虧損狀態,物業持有方平安集團旗下的平安銀行由於急需大面積寫字樓,雙方一拍即合,從2013年初開始確定向寫字樓方向調整。

  "從供需關系看,北京市場由於寫字樓供應短缺,租金已處於歷史最高位。而北京寫字樓租金市的上揚,使得寫字樓銷售和租賃兩個市場異常火熱。"全聯房地產商會商業不動產專業委員會主任朱凌波向記者介紹,雖然中坤廣場地處13號線大鐘寺站,但臨近西直門商圈,周邊有寫字樓的客戶需求。目前該區域一般商場租金為4~5元/天/平方米,而優質寫字樓租金則突破到瞭10元/天/平方米,業態調整後,經營方可以快速回籠資金。

  據悉,大鐘寺中坤廣場於2004 年年底開工,2007 年完成主體工程並宣佈開街,招商籌備時間就花瞭近4年。受外部環境制約,大鐘寺中坤廣場的商鋪開業率不高,與其所處的商圈等外部環境不無關系。因藍景麗傢、金五星批發市場等商業設施的存在,大鐘寺商圈傢居建材特色鮮明,商業氛圍並不濃厚。據瞭解,此前曾有商業項目選址於此,但運營結果都不理想。

  商業和辦公樓發展周期不匹配,一個處於下滑期,一個處於上升期,政策也沒有對這些方面的監管,在建設用地日漸減少的情況下,適應不同市場時期的業態轉型就成為發展趨勢。

  "業態的轉變對於上述項目來說隻是亡羊補牢,說明項目本身的招商和運營存在問題。最初這些項目都是按照商業標準來建的,除非出現問題,一般不會有人大規模地進行內部改造和業態轉型。而且商場改寫字樓在硬件條件上還是有限制的,並不是說所有的商場都能改寫字樓。上述項目是因為商業樓宇之間均為獨棟,有改造優勢。"朱凌波說。

  也有專傢表示不同意見,華高萊斯國際地產顧問有限公司副總經理公衍奎表示,"因為各種方面的影響,不同物業的發展波動和周期不完全重合。因為市場動力和物業周期的發展原因,不同物業之間進行業態的調整轉變一直以來都是常態發展,無論是'住改辦'、'商改住'、'酒改住'、'住改酒'、'工改住'等等都是不同市場周期時出現的必然產物。歷數北京甚至許多其他城市,這種業態轉變的例子不勝枚舉。"

商改辦現身京城 業態轉型成市場周期趨勢

  "目前政策方面並沒有對這種業態轉變的政策監管,致使很多開發商紛紛鉆此政策漏洞。而'商改辦'暫時隻能在自持租賃類物業中小范圍轉型。"公衍奎說。

  與商業地產出現下滑的態勢相比,寫字樓市場在如今的節點反而直線上揚。包括北京的其他一線城市的寫字樓租金也都出現大幅上漲態勢,許多優質寫字樓出現供不應求現象,中心城區的寫字樓市場更是火爆。

  "目前因為受到電商的沖擊,傳統商業形勢整體出現疲態,百貨業、零售業開始出現自身造血功能不足的現象。"公衍奎向中國房地產報記者介紹,除瞭個案本身存在的問題,目前商業地產整體形勢欠佳。"受電商沖擊最大的百貨業,反而是商場經營業態裡占租金比例最高的業態。而必須體驗消費的餐飲娛樂業,卻占的租金比例並不高。因此,傳統商業的市場份額被縮減在所難免。"

  因為宏觀調控的影響,許多房地產企業轉戰商業地產,導致商業地產空置率居高不下。多位業內人士表示,在發展城鎮化的背景下,部分房企提前佈局商業地產,但由於經營與消費力的不足,我國不少大中城市商業地產空置率逐步上升,已經出現過剩態勢,勢必導致商業地產泡沫急劇膨脹。

  根據世聯地產監測顯示,中國7大城市的購物中心每年增量數據表明,2013年的計劃開業量是2012年開業量的2.9倍,遠遠超過瞭零售品牌商開店速度以及零售銷售額增速,目前電商的強烈沖擊,必然將導致商業業態空置率上升。

  "一直以來,中坤廣場經營都不太好,這裡的客流量很小,即使是周末人流量也不行。"中坤廣場某商戶對中國房地產報表示。

  據記者調查發現,這個體量超過40萬平方米、被稱為北三環最後一傢大型商場的大鐘寺中坤廣場,盡管宣佈開街已近6年,但商場整體空置率依然很高。由於商場的客流量不大,此前一些品牌甚至選擇入駐不開業。而由於空置率高,其在商業運營上的投入,回報率也不高。

  "現在商業和辦公樓發展周期不匹配,一個處於下滑期,一個處於上升期,政策也沒有對這些方面的監管,因此出現這種現象不足為奇。而且因為發展周期和市場動力的影響,舊物業的業態改造調整屬於常態變化,在建設用地日漸減少的情況下,適應不同市場時期的業態改造也是發展趨勢。"公衍奎對記者表示。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-02/07452393049.shtml
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