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  根據"鬼城"指數排行榜,易鵬分析瞭鬼城指數偏高地區的區域發展共性。

  他表示,更嚴密的研究還包括通過時相變化(燈光指數)來劃分"空城"、"鬼城",比如國外一些中心城市,到瞭晚上就成瞭"空城"、"鬼城",國內一些開發區也有這種現象。房子信用貸款利息貸款全省皆可處理信用貸款貸款

  三四線城市成為"鬼城"重災區

  西北地區的上榜城市多是資源型城市。內蒙古的幾個上榜城市往往是暴富之地,出現"鬼城"現象,是房地產過度發展的必然結果。中國老百姓理財的可 靠渠道很少,隻能把錢投到住房上,這無形中增加瞭"需旺"的現象。當然,這也是民間資本與政府控制能源投資博弈的結果,犧牲的是房地產。

  她指出,現有的城市化拉大瞭城市化骨架,但是裡面沒有導入人口的內容,"鬼城指數"偏高的地區,應在兩方面"補課"。一方面,新城應為宜居城市 的升級版。當今城市發展已步入宜居時代,人們對生活環境要求越來越高,中心城市承載力有限,在新城應植入宜居城市理念,可有效紓解老城人口。簡單的搬遷政 府、搬遷學校,並不足以促進人口聚集。另一方面,新城應為產業提質增效的新平臺,吸引上下遊產業人口的集聚。

  "從榜單可以看出,重災區是三四線城市。這些城市自身產業吸引力不強,但城市擴張催生瞭很多新區、新城,城市人口容量與城市擴張率不匹配,忽略瞭城市發展的常識性規則,導致這些城市的新區、新城'鬼城'現象頻現。"王放說。

三四線城市成 鬼城重災區 鬼城是怎樣建成的

  不恰當的規模和尺度,正在中國城市中制造出一個又一個"鬼城"。

  而在山東省,海濱旅遊地產供給極度過剩,但是旅遊地產市場需求不足,中國人的支付能力和消費需求都達不到海濱度假的水平。同屬於山東省的煙臺和威海兩市,在旅遊地產方面競爭激烈,差異化發展不足,出現"鬼城"現象不足為奇。

內容來自sina新聞

  標準排名希望從更大的空間或時間維度上,以國傢住建部的占用地標準來衡量一座城市成為"鬼城"的可能性,而非僅僅關註於一個局部的樓盤、小區或者開發區、新城新區在短時間內的走向。

  文輝指出,媒體報道的天津、昆明、鄭州等這些大城市及其周邊的"鬼城"現象隻是暫時的,因為新城建設需要有一個完善的過程。總體來說,這幾個城 市都是區域內或省域內首位度比較高的城市,城市發展基礎好,公共服務水平高,對周邊區域的輻射能力強,在快速城鎮化進程中對農業轉移人口的吸引力和吸納力 較強。



  房貸嘉義竹崎房貸"鬼城"如何"還魂"

  在華東地區,浙江省以6個城市領先,江蘇兩個,福建1個。江浙地區是城市化比較發達的地區,從建成區來看,已經完成大城市連綿帶建設,一個成熟 的大都市帶、本地的城市化已經完成。但"鬼城"的存在,說明長三角長期存在大量的勞動人口移動,這些人口為長三角的經濟繁榮作出瞭極大的貢獻,卻永遠不屬 於這個地區,不能在本地消費,不能被當地吸納。從這個方面看,這些城市的包容性不夠。



  西南地區的"鬼城",則主要是旅遊地產過度開發而旅遊服務業整體發展滯後導致。

  標準排名制作的《中國大陸城市"鬼城"指數排行榜(2014)》,主要依據國傢住建部的占用地標準-每一平方公裡建成區1萬人口,試圖從人口與建成區面積的占比來衡量一個城市是否可能成為"鬼城"。

  王放表示,一些中心城市的周邊地區出現"鬼城"問題,短期內有超前現象,不會存在很多問題。這些"鬼城"扮演瞭城市群中的組合城市角色,若政府引導得當,補充和承接中心城區功能,有望及早返回"人間"。

  易鵬指出,"鬼城指數"值得關註,但這個指標很難直接反映造成"鬼城"的原因,需要和其他指標結合才能反映出問題所在。

  值得註意的是,在上海和北京的世界城市影響力對比方面,上海對周邊江浙地區的影響力最大,但在全國的影響力北京最大。這從一個側面說明,上海及 長三角地區中心城市對中國經濟的帶動作用與其實力不相配。解決這一地區的"鬼城"現象問題,需要城市更多的包容性增長,而不是剝削式的增長和排外式的城市 化。

  東北地區是計劃經濟時代的老工業基地,多是計劃經濟下發展出來的城市,在市場轉型中沒有能夠充分把握和理解市場。這些地方的"鬼城",往往都是政府規劃形成的,城市規劃往往帶有"拍腦門、拍胸脯、拍屁股"風格,超出市場容量,造成過剩、失衡。

  在"鬼城"指數排行榜中,有兩類城市比較典型。一類是以三亞和威海為代表的旅遊休閑城市,另一類是以榆林和鄂爾多斯為代表的資源開發型城市。

  《投資時報》邀請國際金融論壇城鎮化研究中心主任易鵬、國傢發展改革委員會中小城市發展研究中心主任文輝、王志綱工作室戰略研究院資深研究員王放,解讀中國城市"鬼城"指數排行榜,探討"鬼城"形成原因,尋求城市去"鬼"化路徑。

  "解決旅遊城市'鬼城'問題,除瞭市場發育和消費引導,中國人的素質教育和提升也很重要。"易鵬補充說。

  在河南,上榜的周口、許昌都是農業地區,這兩個城市的中心度不夠,吸納能力不強,因此造成"鬼城"現象。安徽的三個上榜城市,出現"鬼城"也是同樣原因。

  "鬼城"區域性特點明顯

  目前國內輿論對"鬼城"的判斷方式主要有兩種:一是媒體記者實地探訪,以數天黑後亮燈數目或入住率為標準;二是號稱"鬼城"博士的獨立學者杜猛與8848城市研究院的"鬼城現象指數",以開發區或樓盤建成後3年入住率或使用率不足30%為標準。

  王志綱工作室戰略研究院資深研究員王放認為,存在問題的新城-即人們所說的"鬼城"-可以通過重新定位在城市發展中的角色進行"去鬼化"。

  易鵬也認為,天津、昆明、鄭州的空城現象可以稱為"暫時鬼城現象"。這三座城市綜合實力強,發展潛力大,多年被壓抑的城市化需求得到瞭有效的釋放。其次,這也是政府和市場共同作用的結果。當然,政府和市場的作用比例在不同的城市可能有所不同。

  其中,讓"鬼城"重返人間,應主要發揮"兩商"-即產業運營商和生活配套服務商-的推動作用,從原來政府主導變成由市場化專業力量來主導,通過運營商整合產業上下遊資源,做強做大產業核心競爭力。此外,各種商會和行業協會也是值得關註和借重的市場化力量。

  此外,應發揮生活配套服務商在新城升級中的作用。新城建好之後沒有人氣,根本原因是生活配套服務功能無法滿足人們的基本生活需求。

  諸多新城既已投資建設,就要尋找相應解決方法,盡量減少損失。正如安邦咨詢首席研究員陳功先生所言,任何城市空間都可以用一定的數據指標加以框 定和衡量,人們可以通過這些數據來衡量並且評估一個城市的發展模式,分析其產業環境,檢討和體味城市的宜居性。中國需要構建一套具有人本主義的理想城市發 展模型。對此,我們希望有更多理性、建設性的聲音出現。

  文輝則認為,這一指標可以作為靜態指標在一定程度上反映一個城市的"空城"、"鬼城"現象之嚴重程度。根據日本新城建設經驗,一座新城從規劃建 設到真正形成需要三四十年的時間。衡量"空城"和"鬼城",可再補充一些動態指標以觀察趨勢的變化。比如每年新增人口數、土地開發強度等。另外還要把季節 性城市、旅遊型城市與"空城"、"鬼城"進行一定的區分。



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-12/08392940976.shtml

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